Frage: Ich habe die Sendung srf-Kassensturz vom 5. Dezember 2023 geschaut und war ziemlich entsetzt, dass die
Schlichtungsstellen die Frage des übersetzten Ertrages offenbar gar nicht überprüfen.
Antwort: Der Bericht stellte korrekt dar, dass über 90% aller Vermieter (z.T. absichtlich) ohne die nötigen Unterlagen zur
Schlichtungsverhandlung erscheinen. Die Schlichtungsstelle stellt dem Vermieter anschliessend die Klagebewilligung aus. Geht der Vermieter nicht
an das Gericht, bleibt es beim alten Mietzins. Das bedeutet: Die Mieterin oder der Mieter hat das Ziel in diesem Moment bereits erreicht und sich mit Erfolg gewehrt (mit wenig Aufwand).
Das Gesagte gilt auch in Situationen, in welchen Vermieter zwar eine Berechnung mitbringen aber nicht sämtliche Belege.
Vor Gericht sollten die Mieterinnen und Mieter unbedingt beantragen, dass die Kosten des Verfahrens unabhängig vom Prozessausgang
auf den Vermieter zu überwälzen sind. Viele erwähnen das schon im Schlichtungsbegehren:
Frage: Verstehe. Wenn der Vermieter nach Feststellungen des Gerichts nur 3.1% Rendite erzielt und den Mietzins deshalb erhöhen darf,
zahlt er dennoch die Prozesskosten?
Antwort: Der überwiegende Teil der Mietrechts-Autoren und -Autorinnen geht davon aus.
Mieterin/Mieter: Das wäre auch nur fair. Im Chat waren die Experten auch dieser Auffassung.
Gibt es etwas, das ich im Sinne einer Vorbereitung auf die Schlichtungsverhandlung dennoch tun kann?
Antwort: Sie können z.B. Ihre Wohnung im EGID suchen (via Ihre Wohnadresse die behördlich registrierte Struktur Ihres Gebäudes (leider ohne Gewerberäume) abfragen und ausdrucken.
Auf diesem Weg erfahren Sie das Baujahr und die Fläche sowie die Anzahl Wohnungen nach Typ pro Stockwerk. Versuchen Sie die ganze Überbauung samt Wohnungen, Geschäftsräumen und Parkplätzen zu erfassen (insbesondere die Geschäftsräume fehlen leider im EGID).
Versuchen Sie anschliessend, auf Comparis die Nettomieten pro Wohnungskategorie und Stockwerk in Erfahrung zu bringen. Alternativ können Sie auch die anderen Mieterinnen und Mieter fragen. Fragen Sie auch nach der der Höhe der Parkplatzmiete und nach dem Mietzins von Geschäftsräumen im selben Gebäude. So gelangen Sie überschlagsmässig zu den Jahres-Mietzinseinnahmen, die der Vermieter womöglich erzielt.
Als dritte Vorbereitung können Sie von diesen Jahrensmietzinsen behelfsmässig Modellzahlen in Abzug bringen (z.B. für Unterhalt 12%). So gelangen Sie überschlagsmässig zu den Jahres-Mietzinseinnahmen, die der Vermieter womöglich erzielt.
Offen bleibt die Frage nach dem Anlagewert (Methode der Bruttorendite) bzw. nach dem investierten Eigenkapital (Methode der Nettorendite). Durchsuchen Sie hierzu z.B. Archive von Tageszeitungen oder Jahresberichte von Pensionskassen-Verwaltungen (Internet). Dort finden Sie oft auch das Bau- oder das Erwerbsjahr der Liegenschaft, in welcher sich Ihre Mietwohnung oder Ihr Geschäftsraum befindet.
Wenn Sie alle Werte belegen konnten, können Sie die Rendite provisorisch berechnen oder berechnen lassen.
Versuchen Sie anschliessend, auf Comparis die Nettomieten pro Wohnungskategorie und Stockwerk in Erfahrung zu bringen. Alternativ können Sie auch die anderen Mieterinnen und Mieter fragen. Fragen Sie auch nach der der Höhe der Parkplatzmiete und nach dem Mietzins von Geschäftsräumen im selben Gebäude. So gelangen Sie überschlagsmässig zu den Jahres-Mietzinseinnahmen, die der Vermieter womöglich erzielt.
Als dritte Vorbereitung können Sie von diesen Jahrensmietzinsen behelfsmässig Modellzahlen in Abzug bringen (z.B. für Unterhalt 12%). So gelangen Sie überschlagsmässig zu den Jahres-Mietzinseinnahmen, die der Vermieter womöglich erzielt.
Offen bleibt die Frage nach dem Anlagewert (Methode der Bruttorendite) bzw. nach dem investierten Eigenkapital (Methode der Nettorendite). Durchsuchen Sie hierzu z.B. Archive von Tageszeitungen oder Jahresberichte von Pensionskassen-Verwaltungen (Internet). Dort finden Sie oft auch das Bau- oder das Erwerbsjahr der Liegenschaft, in welcher sich Ihre Mietwohnung oder Ihr Geschäftsraum befindet.
Wenn Sie alle Werte belegen konnten, können Sie die Rendite provisorisch berechnen oder berechnen lassen.
Mieterin/Mieter: Und wenn ich diese Werte nicht herausfinde?
Antwort: Das ist kein Problem. Der Vermieter muss diese Werte samt Berechung und Belegen an die Schlichtungsverhandlung mitbringen. Andernfalls wird ihm die Schlichtungsstelle die Klagebewilligung ausstellen. Macht er davon innert 30 Tagen keinen Gebrauch, bleibt es beim alten Mietzins.