Frage: Was muss ich als Mieterin oder Mieter tun, damit die Schlichtungsstelle oder später das Gericht kontrolliert, ob meine Vermieterin oder mein Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt?

Antwort: Ihre Einsprache (vgl. Anfechtungsformular) bei der Schlichtungsstelle (innert 30 Tagen nach Erhalt des Erhöhungsformulars [Beispiel] für bereits bestehende Mietverhältnisse [d.h. Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses bereits abgelaufen]) sollte folgende Passage enthalten, wenn Sie mit der relativen Erhöhung nicht einverstanden sind oder befürchten, dass die vom Vermieter geltend gemachte allgemeine Kostensteigerung in den letzten 14 Jahren keinen realen Hintergrund hat (überhöhte Pauschalen):

Ihre Einsprache (vgl. Anfechtungsformular) bei der Schlichtungsstelle sollte aber auch folgende Passage enthalten, wenn Sie verhindern möchten, dass der Vermieter mehr als die aktuell erlaubte Rendite erzielt. Diese beträgt seit Dezember 2023: 3.75% (bei Bauten, die noch keine 30 Jahre in seinem Besitz stehen):

Frage: Verstehe. Wenn der Vermieter aber 7% Rendite erzielt, kürzt das Gericht den Mietzins, bis er wieder eine Rendite von 3.75% erzielt?

Antwort: Das leider nicht. Aber Sie verhindern, dass die Rendite von 7% auf 7.56% ansteigt (z.B.).

Mieterin/Mieter: Das ist eigentlich ziemlich ernüchternd - was müsste ich denn tun, damit mein Mietzins soweit reduziert wird, dass der Vermieter wirklich nur die korrekte Rendite von 3.75% erzielt?

Antwort: Dafür müssten Sie gleich in den ersten 30 Tagen nach Einzug den Anfangsmietzins anfechten. Es macht Sinn, dass Sie den vorherigen Mieter kontaktieren und ihn fragen, welchen Mietzins er am Ende bezahlt hat. Diesen Aufwand haben Sie nicht, wenn Sie in einem Kanton mit Formularpflicht wohnen (z.B. ZH). Dort erhalten Sie vom Vermieter ein Formular, in welchem er die alte Mietzinshöhe bekannt geben muss.

In Kantonen ohne Formularpflicht (zB. SG) gilt: Falls Sie den vorherigen Mieter nicht kennen, können Sie auch den Vermieter auffordern, Ihnen mitzuteilen, welchen Mietzins er im vorangegangenen Mietverhältnis über Ihre Wohnung bzw. Ihren Geschäftsraum erzielt hat. Gemäss Art. 256a Abs. 2 OR ist der Vermieter diesbezüglich auskunftspflichtig.

Die Ausführungen der vorliegenden Webseite sind bezüglich Triage und Berechnungsmethoden auf das Thema Anfangsmietzins übertragbar. Weitere Hinweise zur Anfechtung der Anfangsmiete finden Sie hier.