Vermieter: Ich habe jetzt lange zugehört ... Hand aufs Herz: Finden Sie 3.75% nicht sehr bescheiden als Rendite? Im Jahr 2023 hatten wir 2.5% Teuerung.
Antwort: Hier muss man unterscheiden:
- Ihr investiertes Eigenkapital wird vom Gericht zu 100% an die Teuerung angepasst. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zum Kontostand auf der Bank.
- Beispiel: Ich kenne Leute, die hatten im Jahr 2023 einen Zins von 0.25% auf ihren Fr. 100'000.- auf dem Bankkonto.
- Dieser Kontostand wird nicht an die Teuerung angepasst, bevor der Zins berechnet wird - ganz im Unterschied zur mietrechtlichen Nettorendite.
- Als Vermieter erreichen Sie somit eine faktische Verzinsung von 2.5% + 3.75% = 6.25%
- das ist (im angesprochenen Jahr 2023) Faktor 25x besser als das im Beispiel erwähnte Bankkonto.
- mit diesem Erlös unterstehen Sie als Vermieter beim täglichen Einkaufen z.B. im Coop und in der Migros natürlich ebenfalls der Teuerung.
Mieterin/Mieter: Wieso sind es 3.75% seit Dezember 2023 und davor 3.5% (Juni 2023)?
Antwort: Das Gericht schlägt zum massgeblichen Referenzzins 2% hinzu.
- Juni 2023: 1.5% Referenzzins + 2% Zuschlag = 3.5% zulässige Nettorendite
- Dezember 2023: 1.75% Referenzzins + 2% Zuschlag = 3.75% zulässige Nettorendite
Vermieter: Aber die Mieten steigen doch auch, weil 10% der Mieter pro Jahr umziehen und viele davon in einen Neubau. Gleichzeitig hält aber die Bautätigkeit nicht Schritt, weil die Verfahren zu kompliziert sind. So stand es jedenfalls in mehreren Tageszeitungen, z.B. am 17. Mai 2024.
Antwort: Dass ein Nachfrageüberhang sich preissteigernd auswirkt, wäre zu erwarten. Die Preise für Bauland können steigen, was selbst bei Anwendung der höchstrichterlichen Ansätze für die Brutto- und die Nettorendite zu einer Erhöhung der Mieten führt. Für die Frage, ob ein Mieter bzw. eine Mieterin im Falle einer Mietzinserhöhung die Einrede der übermässigen Rendite erheben soll, spielen diese Marktbeobachtungen jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Es geht vielmehr darum, welche Kosten Ihr Vermieter konkret hatte und ob er gestützt darauf die Miete so festlegt, dass ihm eine zulässige Rendite verbleibt.
In der Praxis dürfte aber die Frage, ob ein übersetzter Kaufpreis vorliegt (Art. 269 OR), nicht einfach zu beantworten sein, wenn sich in einer Stadt der Baulandpreis in vier Quartalen um 40% verändert (vgl. hierzu etwa für die Stadt Zürich die interaktiven Karten, das OGD-Portal und das LIMA-Tool).
In der Praxis dürfte aber die Frage, ob ein übersetzter Kaufpreis vorliegt (Art. 269 OR), nicht einfach zu beantworten sein, wenn sich in einer Stadt der Baulandpreis in vier Quartalen um 40% verändert (vgl. hierzu etwa für die Stadt Zürich die interaktiven Karten, das OGD-Portal und das LIMA-Tool).